連政辦〔2020〕71號
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣直各有關單位：
《連江縣農村宅基地及房屋確權登記實施細則（試行）》已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
連江縣人民政府辦公室
2020年7月20日
連江縣農村宅基地及房屋確權登記實施細則（試行）
第一章 總 則
第一條 為服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加強我縣農村土地房屋產權管理，解決農村宅基地及房屋確權登記問題，依法保護宅基地使用者的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，國務院《不動產登記暫行條例》等相關法律法規(guī)，以及自然資源部自然資源確權登記局《關于進一步做好農村不動產確權登記工作的通知》（自然資登記函〔2019〕6號）及福州市人民政府辦公廳關于印發(fā) 《福州市農村宅基地及房屋確權登記辦法（試行）》的通知（榕政辦〔2019〕112號）等有關文件精神，結合我縣實際，制定本細則。
第二條 本辦法適用于縣區(qū)內鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊〔不含我縣人民政府所在鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內的鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊（見附表）以及確定列入征遷的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊〕規(guī)劃區(qū)內，農村集體土地范圍內的宅基地及房屋確權登記。
第三條 按照農村宅基地及房屋確權登記要求，以宅基地批準文件或有效的土地、房屋權屬來源證明材料為依據(jù)，以使用現(xiàn)狀為基礎，以權屬無爭議為前提，遵循“依照申請，尊重歷史，依法依規(guī)，房地一體，一戶一宅，面積法定”的原則，守住底線，不得通過登記將農村違法用地合法化，按照不同時期，區(qū)分不同情形，采取不同方法，妥善處理歷史遺留問題，對符合條件的，予以確權登記。
第四條 按照“一戶一宅、拆舊建新”的原則，宅基地使用權及房屋登記為戶內村民共有，戶主可作為權利人代表。宅基地使用權及房屋申請登記發(fā)證的主體為本村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民。有下列情形之一且經(jīng)該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：
（一）原本村村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的；
（二）非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；
（三）已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民、非本村集體經(jīng)濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；
（四）非農業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前以接受轉讓、贈與或經(jīng)審批建房等方式合法取得宅基地或房屋，權屬未發(fā)生變化的。
第五條 農村宅基地及房屋面積標準依照《福建省農村村民住宅建設管理辦法》第十條 “村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積?！焙偷谌邨l第（三）項“層數(shù)和面積：農村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內。建設多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右?！钡纫?guī)定執(zhí)行。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、農業(yè)農村部門、自然資源和規(guī)劃部門、住建部門、“兩違”執(zhí)法部門、不動產登記機構等協(xié)調配合，按照各自職責分工，共同做好農村宅基地及房屋確權登記相關工作。
第七條 本細則實施前依法頒發(fā)的土地使用證和房屋所有權證仍合法有效。
第二章 不同時期農村宅基地的確權登記
第八條 1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，原農村集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地并已建成房屋的，占地范圍在《中華人民共和國土地管理法》實施后至今未擴大，無論是否超過規(guī)定面積標準，均按宅基地實際使用面積予以確權登記。
第九條 1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，依法批準取得建房宅基地，按照用地審批手續(xù)建房，未超過批準面積的，按實際使用面積予以確權登記，實際占用宅基地超出批準面積的，按批準面積予以確權登記，超出部分不予確權。
第十條 1987 年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后至1999 年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前，經(jīng)原國土、規(guī)劃、建設或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等任一有權機關審批后建設的農村房屋或在1987年1月1日之前取得的原有宅基地上建設的農村房屋，在符合規(guī)劃、“一戶一宅”且不存在權屬糾紛前提下，占用宅基地未超過面積標準的，在完善審批手續(xù)后，按照批準范圍內的宅基地實際使用面積予以確權登記：實際占用宅基地超過面積標準的，按照面積標準予以確權登記，超出部分不予確權。
第十一條 1987年1月1日 《中華人民共和國土地管理法》 實施后，己頒發(fā)土地或房屋權利證書之一的，按以下情形予以確權：
（一) 己頒發(fā)土地權利證書且現(xiàn)狀未發(fā)生變化的，按照原登記發(fā)證用地面積予以確權登記；
（二) 己頒發(fā)房屋權利證書且現(xiàn)狀未發(fā)生變化的，宅基地使用權經(jīng)補充調查并按規(guī)定程序確認后，在規(guī)定面積標準內的予以確權，超出部分不予確權；
（三）經(jīng)過審批進行翻改擴建，未超過批準面積的，按實際用地面積予以確權登記；實際占用宅基地超過批準面積的，按照批準面積予以確權登記,超出部分不予確權；
（四）未經(jīng)批準翻改建，但未超過規(guī)定面積標準的，按實際用地面積予以確權登記;實際占用宅基地超過規(guī)定面積標準的,按照規(guī)定的面積標準予以確權登記，超出部分不予確權。
第十二條 非本村集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地的，按下列 情形處理：
（一） 原為農村集體經(jīng)濟組織成員，因升學、兵役、婚姻、就業(yè)、投靠、服刑等正常人口遷移成為非原農村集體經(jīng)濟組織成員的，其在原農村集體經(jīng)濟組織內批準建造的宅基地及房屋，提供相關證明材料后予以確權登記，在不動產證書記事欄注記“該權利人原為本村集體經(jīng)濟組織成員”。
（二) 非本村集體經(jīng)濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、 新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，由所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核實情況證明，按規(guī)劃審批范圍內的宅基地實際使用面積予以確權，在不動產證書記事欄注記“該權利人原為非本村集體經(jīng)濟組織成員”。
（三）1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前，城市居民、華僑等非本村集體經(jīng)濟組織成員，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，至今未擴大的，按照批準面積內宅基地實際使用面積予以確權登記，在不動產證書記事欄注記“該權利人為非本村集體經(jīng)濟組織成員”。
第十三條 己擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟組織成員、非本村集體經(jīng)濟組織成員的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，經(jīng)所在地的農村集體經(jīng)濟組織確認后，按規(guī)定予以確權登記，在不動產證書記事欄注記“該權利人為本村集體經(jīng)濟組織成員住宅的合法繼承人”。
第十四條 己擁有一處宅基地的村（居）民因司法裁判方式 取得房屋所有權而獲得宅基地使用權的，憑有關法律文書辦理確權登記，在不動產證書記事欄注記“該權利人宅基地使用權以司法裁判方式取得。
第十五條 不認定為“一戶多宅”的幾種情況：
（一）1999年1月1日以前，有二處以上宅基地并己合法登記的；
（二）己合法取得一處農村房屋，又通過依法繼承房屋取得宅基地使用權的；
（三）己合法取得一處農村房屋，又通過司法裁判受法律保護的方式取得宅基地使用權的。
（四） 原則上一戶有兩塊宅基地以下的，其宅基地面積之和未超過限額面積的。
第十六條 實際使用宅基地超過用地面積標準或擁有多處宅基地，具備分戶條件未分戶的，允許按照分戶后的面積標準確權登記。
第三章 不同時期農村房屋的確權登記
第十七條 根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《福建省農村村民住宅建設管理辦法》（閩政辦〔2011〕189號）結合我縣農房確權試點工作經(jīng)驗，按下列情形進行處理：
（一）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施前建成的房屋，根據(jù)已確定的宅基地使用權范圍內的房屋建筑面積予以確認房屋所有權，超過宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予確權。
（二）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》起至2011年8月19日《福建省農村村民住宅建設管理辦法》（閩政辦〔2011〕189號）實施前的房屋，對已確定的宅基地使用權范圍內的房屋，在完善審批手續(xù)后，按照批準建筑面積予以確認房屋所有權，超過宅基地使用權范圍以及規(guī)定的層數(shù)以上的房屋建筑面積不予確權。
（三）2011年8月19日起至今，對已確定宅基地使用權范圍內的房屋，按規(guī)定進行處置后，依照《福建省農村村民住宅建設管理辦法》（閩政辦〔2011〕189號）完善審批手續(xù)后予以確認房屋所有權，超出宅基地使用權范圍、規(guī)定的建筑面積標準及層數(shù)的房屋建筑面積不予確權。
第四章 歷史遺留問題處置
第十八條 農村歷史“兩違”建筑是指在1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施之后至2015年9月18日縣“兩違”分類處置意見出臺前，因歷史原因未經(jīng)合法審批建設的農村住宅。允許補辦審批的農村歷史“兩違”住宅應同時符合以下條件：
1.可補辦審批的農村歷史“兩違”農村房屋應同時符合以下條件：
（1）建設于2015年9月18日之前；
（2）符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃村莊規(guī)劃、不得占用基本農田及符合“一戶一宅”；
（3）不影響公共安全、不存在安全隱患且無鄰里糾紛和社會影響??；
（4）建筑層數(shù)6層（含6層）以下，建筑面積900㎡（含900㎡）以下，宅基地面積150㎡（含150㎡）以下；
（5）符合《福建省農村村民住宅建設管理辦法》（閩政辦〔2011〕189號）第十一條、第十二條。
涉及補辦審批手續(xù)的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、農業(yè)農村部門以2009年第二次全國土地調查原始成果數(shù)據(jù)為基準，做好歷史遺留農房的村鎮(zhèn)規(guī)劃銜接、地類認定，其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續(xù)后補辦相關手續(xù)，對超占超建部分應在登記簿、權利證書記事欄內注明。
第十九條 村集體經(jīng)濟組織依據(jù)本村宅基地民主管理機制，對超標準（審批）占用的宅基地，實行有償使用，由各村根據(jù)本村經(jīng)濟發(fā)展狀況，制定本村相關有償使用收費標準，具體實施應由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級按照村民自治原則并根據(jù)實際情況予以實施。“兩違”農房土地有償使用費實行村收、鎮(zhèn)管、縣監(jiān)督方式，用于發(fā)展本村經(jīng)濟、公益事業(yè)和完善基礎配套設施建設。如與法律、法規(guī)、規(guī)章或上級政策文件不符合的，以法律、法規(guī)、規(guī)章或上級政策文件規(guī)定為準。
1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》施行前建設的，至今未改、擴建的不收取宅基地有償使用費。
第二十條 未取得建設許可證或未按照規(guī)劃要求建設的處罰：依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定處罰：未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》施行前建設的，至今未改、擴建的不作處罰。
以上未取得建設許可證或超規(guī)劃要求建設的處罰及資金管理的應嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責本行政區(qū)域范圍內農房普查建檔、“兩違”項目梳理和處置、牽頭組織拆除等工作。各相關職能部門要依法履行各自職責，并加強協(xié)調，形成合力。
第五章 確權登記程序
第二十一條 宅基地使用權及房屋所有權按以下程序辦理確權登記：
（一）申請：申請人提出申請，并按要求向農村集體經(jīng)濟組織提交身份證明材料、權屬證明材料等相關資料；
（二）初審：所在地村核對測繪成果（建造年份、房屋狀況與歸屬）、收集戶籍信息（身份證、戶口簿），進行戶情分析，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)，在《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》上填寫相關匯總表；
（三）聯(lián)審：鄉(xiāng)鎮(zhèn)召開聯(lián)審會議，對填寫好的匯總表形成一致意見，并在《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》進行規(guī)劃認定、總體規(guī)劃認定、地類認定、“兩違”處置、房屋質量安全等情況進行填寫；
（四）公告：聯(lián)審通過的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照確權登記程序在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府官網(wǎng)或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務公告欄上發(fā)布確權公告，公告期為15個工作日，并在擬確權不動產及不動產所在地的村委會公告欄張貼；
（五）確權：公告期滿無異議或異議不成立的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》出具同意確權意見作為權利人確權登記的權屬來源依據(jù)；
（六）登記：申請人憑《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》以及相關材料向所在地不動產登記經(jīng)辦機構申請辦理不動產登記。
第二十二條 申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的 應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：
（一) 申請人身份證和戶口簿;
（二) 權屬證明材料，包括不動產權屬證書或者原國土、規(guī)劃、建設或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等有權機關建設審批手續(xù)相關材料或《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》；
（三）權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址面積等材料;
（四）依法繼承的，提供相關繼承人或利害關系人家庭財產分割協(xié)議書、遺囑或生效的法律文書等繼承相關書面證明材料以及書面同意材料。
（五）因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建的，提供經(jīng)民政、建設、原國土、規(guī)劃等部門及村集體出具的合法異地建房的證明或批準文件。
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第六章 附 則
第二十三條 原則上一戶有兩塊宅基地以下的，其宅基地面積之和未超過限額面積的不認定為“一戶多宅”。超過“一戶一宅”或限額面積的可采取集體土地使用權有償使用、注銷、收回、調劑、歸村處置等方式收回集體土地使用權。建筑面積按照上述不同時期農村房屋的確權登記規(guī)定予以確權。
第二十四條 對持有結婚證、符合“一戶一宅”政策的農戶，經(jīng)申請可參照分戶辦理不動產登記。
第二十五條 現(xiàn)狀農房（經(jīng)過合法審批的除外）在農村房屋安全隱患排查中被列為存在安全隱患的，需進行整改后并提交有資質單位出具的房屋能正常使用的鑒定報告，方能予以確權登記；存在安全隱患的房屋未整改的，不予登記；沒有被列為安全隱患的房屋，無需進行安全與使用功能鑒定。
第二十六條 本細則由縣農業(yè)農村部門、自然資源和規(guī)劃部門按各自職責負責解釋。國家法律、法規(guī)、政策和福建省、福州市有關文件對農村宅基地及房屋確權登記相關問題另有規(guī)定的，從其規(guī)定。此次實施細則無法明確的事項，將通過附件或補充通知等方式完善細化。
第二十七條 本細則自公布之日起施行，縣級涉及農村宅基地及房屋確權登記文件中與本細則不一致的，以本細則為準。
附件：《農村自建房確權登記辦理程序和收件目錄》
附件：
農村自建房確權登記辦理程序和收件目錄
以下是針對6種歷史遺留問題類型的農房，提出相對應的解決途徑和申請辦理登記所需材料：
一、1987年前房屋建成的，至今未改擴建的
1.辦理程序：直接辦理確權登記。
2.申報材料：申請人身份證明材料、《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
二、1987年前老宅基地，房屋1993年之前建成，至今未改變的
1.辦理程序：直接辦理確權登記。
2.申報材料：申請人身份證明材料、《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
三、1987年后土地和房屋均經(jīng)過合法審批并按審批要求建設的
1.辦理程序：直接辦理確權登記。
2.申報材料：申請人身份證明材料、不動產權屬證書或者原國土、規(guī)劃、建設或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等有權機關建設審批手續(xù)相關材料或《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
四、1993年后，利用合法的老宅地翻改建，建設審批手續(xù)不齊全的
1.辦理程序：直接辦理確權登記。
2.申報材料：申請人身份證明材料、不動產權屬證書或者原國土、規(guī)劃、建設或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等有權機關建設審批手續(xù)相關材料或《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
五、農民建房未經(jīng)審批（2015年9月18日前）或超審批面積建設
1.辦理程序：
2.申報材料：申請人身份證明材料、《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
六、1987年—1998年，農民建房審批手續(xù)不完整，符合以下條件的：①持政府相關部門開具有關建房的各種發(fā)票及繳款票據(jù)原件；②持有鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃部門或者用地審批部門出具的審批文件
1.辦理程序：直接辦理確權登記。
2.申報材料：申請人身份證明材料、《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、發(fā)票及繳款票據(jù)原件、不動產權屬證書或者原國土、規(guī)劃、建設或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等有權機關建設審批手續(xù)相關材料或《連江縣農村宅基地及房屋補辦審批表》、不動產確權征詢公告、權屬公告材料、不動產權籍調查表、宗地圖及房產分層分戶圖。
注記：“兩違”處置履行到位是指按照“兩違”處置機關認定意見，一是違建罰款繳交完畢，二是有限期改正情形的改正到位（如局部拆除或裸房整改等）
