連政綜〔2020〕169號
各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣直有關(guān)部門：
《連江縣農(nóng)村宅基地建房審批管理辦法（暫行）》已經(jīng)縣政府2020年第22次常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
連江縣人民政府
2020年 10 月 28 日
連江縣農(nóng)村宅基地建房審批管理辦法（暫行）
為了進一步提高農(nóng)村宅基地建房審批管理水平，滿足群眾生產(chǎn)、生活需要。根據(jù)省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳、省自然資源廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳《關(guān)于切實改進農(nóng)房建設(shè)管理確保安全質(zhì)量的若干意見》,省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、省自然資源廳、省住建廳《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》,福建省實施《中華人民共和國土地管理法》、《福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合《福建省村莊規(guī)劃編制指南（試行）》《福州市規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)規(guī)劃用地管理的實施意見》及連江實際情況，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法適用于我縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地和建房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和產(chǎn)權(quán)登記管理。
農(nóng)村宅基地和建房應(yīng)當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、歷史文化名鎮(zhèn)名村保護規(guī)劃以及傳統(tǒng)村落保護規(guī)劃等，嚴格遵循“先規(guī)劃、后審批”原則。不符合規(guī)劃或者未編制規(guī)劃的，不得審批農(nóng)村宅基地和建房。
二、審批職責分工及審查內(nèi)容
（一）簡化農(nóng)村宅基地和建房審批程序，按權(quán)責一致原則，在鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（見附表），在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》（見附表）。
1.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)：鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)個人新建、危房修繕加固或者改建，由所在地鎮(zhèn)人民政府受理審核，由縣自然資源和規(guī)劃局委托鎮(zhèn)人民政府核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
2.凡在鳳城、敖江、江南(縣城規(guī)劃區(qū))、琯頭鎮(zhèn)（省級小城鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村居，除D級危房有條件允許改建外，原則上停止零星建房審批。對個別確屬無房戶、緊房戶的，在不影響城鄉(xiāng)規(guī)劃或國土空間規(guī)劃的前提下，在規(guī)劃區(qū)邊角宅基地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村（居）主要領(lǐng)導(dǎo)簽字把關(guān)，可按規(guī)定上報縣自然資源和規(guī)劃局審批。
3.《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》核發(fā)：鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)個人建房《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》審批權(quán)下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
（二）禁止批準個人在縣城規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)單家獨院住宅的用地申請，但縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)住宅小區(qū)的除外。
（三）農(nóng)村宅基地和建房審批手續(xù)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批，但涉及使用農(nóng)用地的，應(yīng)先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)提出用地計劃，上報縣政府同意后，由縣自然資源和規(guī)劃局上報完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后才能辦理農(nóng)村宅基地和建房審批。
（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)成立農(nóng)村宅基地和建房聯(lián)合審批小組，并在便民服務(wù)中心設(shè)置專門窗口集中受理本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地和建房申請，指定農(nóng)業(yè)服務(wù)中心牽頭負責，并實行多部門并聯(lián)審查，統(tǒng)一收案、集中分案、并聯(lián)審批、跟蹤督辦、統(tǒng)一監(jiān)管。
1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心負責審查：
（1）是否符合“一戶一宅”的規(guī)定，是否依法召開村委會或村民代表會議，村委會的意見、會議紀要、公示材料等是否齊全；
（2）是否本村集體經(jīng)濟組織成員；
（3）申請面積、界址、用途是否符合規(guī)定；四鄰簽章等是否符合要求，若四鄰不簽章，協(xié)調(diào)不成的應(yīng)經(jīng)村委會議或村民代表會議同意通過；
（4）是否已完善用地手續(xù)，建筑基底面積及建筑面積是否超過本規(guī)定標準；
（5）是否違法使用宅基地及是否已查處結(jié)案；
（6）其他法律、法規(guī)、規(guī)章中要求的審查內(nèi)容。
2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所負責審查：
（1）是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃；
（2）建筑層數(shù)、建筑間距、建筑外立面、建筑高度以及房屋使用功能等是否符合規(guī)劃設(shè)計要求；
（3）是否位于地質(zhì)災(zāi)害危險區(qū)域；
（4）是否有違法建設(shè)行為及是否已查處結(jié)案；
（5）其他法律、法規(guī)、規(guī)章中要求的審查內(nèi)容。
3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)中心負責審查：
（1）是否直接選用或參照省市縣設(shè)計通用圖集;自行委托建筑設(shè)計單位或設(shè)計師進行設(shè)計的，設(shè)計單位是否有效資質(zhì)，工程設(shè)計師是否執(zhí)業(yè)資格，所設(shè)計圖紙是否符合規(guī)范要求；
（2）其他法律、法規(guī)、規(guī)章中要求的審查內(nèi)容。
4.涉及住建、林業(yè)、水利、交通、生態(tài)環(huán)境等行政主管部門需要審查的內(nèi)容，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同相關(guān)行政主管部門辦理。
（五）在審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心、國土所、村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)中心要做到“三到場”，即受理農(nóng)村宅基地和建房申請后，三部門共同到現(xiàn)場勘測，審查申請人是否符合條件，擬用地塊是否符合規(guī)劃，并繪制住宅用地規(guī)劃紅線圖；住宅用地和建設(shè)許可依法批準后，一起到實地放樣定界；農(nóng)房建成后，一起到實地檢查是否按照批準的面積、界址、用途和其他規(guī)劃條件要求使用土地和建設(shè)。
（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當實行公開辦事制度，將農(nóng)房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限等相關(guān)規(guī)定和審批情況進行公示。村委會應(yīng)將農(nóng)房申請和審批情況在村務(wù)公開欄上進行公示。
三、農(nóng)村宅基地和建房審批程序
（一）農(nóng)村宅基地和建房申請應(yīng)當符合下列條件之一:
1.因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建或擴建住宅的;
2.同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結(jié)婚年齡要求分戶的;
3.因國家或者集體建設(shè)、實施鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃以及進行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的;
4.因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的;
5.原有住宅屬D級危房需要拆除重建的;
6.縣人民政府規(guī)定的其他情形。
（二）農(nóng)村宅基地和建房申請有下列情形之一的，不予批準：
1.現(xiàn)有宅基地面積雖明顯低于法定標準，但現(xiàn)有人均住宅建筑面積超過60平方米的;
2.分戶前人均住宅建筑面積已超過60平方米的;
3.年齡未滿18周歲的;
4.不符合符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃以及各類保護規(guī)劃的;
5.將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的;
6.不符合“一戶一宅”政策規(guī)定的。
（三）農(nóng)村宅基地和建房應(yīng)以戶為單位向所在的村委會提出建房申請，并提交以下材料:
1.《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》一式三份;
2.戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件;
3.申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會或村民小組重新安排使用的承諾書（沒有舊住宅的除外）；
4.屬危房改建的，應(yīng)提供原住宅權(quán)屬證明以及危房鑒定單位出具的危房鑒定檢驗報告;
5.擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關(guān)系的，應(yīng)當取得各所有權(quán)人一致同意，并簽訂書面協(xié)議或者在《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》（含四至范圍）上簽字確認，協(xié)議應(yīng)當經(jīng)過當?shù)卮逦瘯娮C或者依法公證;
6.符合“一戶一宅”的保證書即農(nóng)村宅基地使用承諾書。
（四）簡化審批程序：
1.村委會根據(jù)已通過的本行政村宅基地使用方案對村民申請進行審核，出具審核意見，并在村務(wù)公示欄內(nèi)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及申請建房情況予以公示，屬于原址拆建的，還應(yīng)當同時公示原狀建筑實測圖（含四至圖），公示期不少于15個工作日。如無異議，村委會出具審核意見。
2.申請人持申請材料向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府便民服務(wù)中心政務(wù)窗口遞交資料。村民也可委托村委會遞交資料。
3.申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)指導(dǎo)當場更正;申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當場或者在5個工作日內(nèi)一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理;申請材料齊全、符合規(guī)定，或者申請人按照要求提交全部補正材料的，應(yīng)予受理。
4.政務(wù)窗口受理或者不予受理農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請，應(yīng)出具加蓋專用印章的書面憑證，注明收件日期和辦結(jié)日。
5.政務(wù)窗口受理村民住宅建設(shè)申請后將材料遞交農(nóng)業(yè)服務(wù)中心。由該部門將申請材料分送至國土所、村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)服務(wù)中心等站所，并組織實地踏勘，實行聯(lián)合辦理、并聯(lián)審核。
6.農(nóng)村宅基地和建房申請應(yīng)自政務(wù)窗口受理申請之日起10個工作日內(nèi)辦結(jié)（依法辦理林業(yè)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等審批的期限除外）。10個工作日內(nèi)不能作出審核決定的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責人批準，可以延長10個工作日，并應(yīng)將延長期限的理由通過政務(wù)窗口書面告知申請人。
7.農(nóng)房建設(shè)竣工后，申請人應(yīng)持報備材料向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請竣工報備手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)辦結(jié)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)驗收后合格的，應(yīng)出具《農(nóng)村宅基地用地和建房驗收意見》。村民憑此驗收意見及其他相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。驗收不合格的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下達整改通知書，限期整改。
8.申請人的申請符合法定條件、標準的，各審批部門應(yīng)當依法作出同意申請的審核決定，如審批部門依法作出不同意申請的審核決定的，應(yīng)當說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。
四、農(nóng)村宅基地和建房應(yīng)當遵守以下技術(shù)標準規(guī)定
（一）選址。應(yīng)避開地質(zhì)復(fù)雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風(fēng)口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災(zāi)害影響的地段。
（二）規(guī)劃。集中建設(shè)的住宅小區(qū)要編制修建性詳細規(guī)劃（或住宅小區(qū)建設(shè)方案），個人建房要符合村莊規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃。
（三）用地規(guī)模、層數(shù)和面積。
1.農(nóng)房建設(shè)要按照集約節(jié)約用地的要求，強化規(guī)?？刂疲膭罱ㄔO(shè)多層單元式住宅，沿海等用地十分緊張的村莊，可視情況建設(shè)中高層單元式住宅小區(qū);建設(shè)獨棟或聯(lián)排式住宅的，每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米，利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。以農(nóng)村住宅小區(qū)形式建設(shè)的，每畝原則上不少于三戶。
2.農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米（含）以內(nèi)；建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在210平方米（含）之內(nèi)，建筑屋頂原則上應(yīng)設(shè)計為坡屋頂。
（四）間距和朝向。建筑前后間距應(yīng)滿足消防要求，多層住宅建筑前后間距與前建筑高度比一般不低于1:1，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于4米；中高層住宅建筑前后間距一般不低于15米，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于6米。建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。
（五）道路、鐵路、河流、電力線、文物保護規(guī)劃紫線等退距。新建（含改、擴建）農(nóng)房應(yīng)滿足道路、鐵路、河流、電力線、文物保護規(guī)劃紫線等所規(guī)定的退距要求。
（六）抗震。新建住宅必須符合工程抗震設(shè)防要求，板、梁、柱不得采用石、土結(jié)構(gòu)。
（七）建筑單體。應(yīng)滿足村民生產(chǎn)生活需求，住宅平面布局應(yīng)設(shè)有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間（農(nóng)具堆放間），應(yīng)滿足面積、通風(fēng)、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋頂，具有地方特色，外觀應(yīng)進行一次性裝修。
（八）配套。應(yīng)同步配建三格化糞池等處理設(shè)施，尾水按規(guī)范達標排放。集中建設(shè)住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，小區(qū)建筑密度控制在30%左右，綠地率不低于30%。
五、管理責任
（一）縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)核發(fā)農(nóng)村宅基地批準書、指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用，完善宅基地用地標準。
（二）資源規(guī)劃局負責推動“多規(guī)”銜接，落實農(nóng)房建房農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標安排，審查新農(nóng)村建設(shè)、聯(lián)合建房方案，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）住建局負責對農(nóng)村建筑工匠提供專業(yè)技能、安全知識等培訓(xùn),并進一步修訂推廣使用農(nóng)房通用圖集;對需依法辦理施工許可的項目（建筑面積在300平方米以下或工程投資額在30萬元以下或個人建房三層以下的建筑工程可不申請施工許可證），在取得施工許可證后，對納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管體系，按規(guī)定進行監(jiān)管。
（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府具體承擔屬地管理責任，對依法未納入施工許可的農(nóng)房建設(shè)項目，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可通過購買服務(wù)聘請相關(guān)資格的機構(gòu)或個人進行質(zhì)量安全技術(shù)指導(dǎo)；監(jiān)督建房村民簽訂建房合同，明確質(zhì)量安全責任、質(zhì)量保證期限和雙方的權(quán)利義務(wù)，可推行建立工傷保險制度，引導(dǎo)購買工傷保險；建立掛村領(lǐng)導(dǎo)和工作人員、村兩委干部農(nóng)房安全巡查制度，采取包片制，每周兩次以上巡查，做到“四到場”，即建筑放樣到場、基槽驗線到場、施工關(guān)鍵節(jié)點（含安拆模板、搭建腳手架）到場、竣工驗收到場，發(fā)現(xiàn)問題及時告知農(nóng)戶，對存在違反農(nóng)房質(zhì)量安全強制性技術(shù)規(guī)范的予以勸導(dǎo)或制止；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府依據(jù)職權(quán)負責對違法建設(shè)、違法占地的應(yīng)予以查處；負責制作農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃公示牌，并監(jiān)督掛牌實施；負責加強房屋立面管控；每月應(yīng)將審批證件名單上報縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源和規(guī)劃局、住建局、效能辦、“治違辦”等部門備案。
5.村委會履行巡查、報告、勸阻責任，發(fā)揮村莊建設(shè)協(xié)管員作用，安全問題要及時發(fā)現(xiàn)、及時勸阻、及時上報，將村民建房質(zhì)量和安全問題納入村莊治理范圍。村委會通過制定村規(guī)民約、成立村民建房理事會等方式，強化村莊治理。
六、其他事項
1.本辦法未包括的內(nèi)容按法律、法規(guī)、規(guī)章和國家、省、市相關(guān)技術(shù)規(guī)范、標準執(zhí)行。
2.本辦法實施過程中，法律、法規(guī)、規(guī)章及新的技術(shù)規(guī)范另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
3.本辦法實施過程中，因機構(gòu)改革職能調(diào)整的，各職能部門應(yīng)做好工作銜接，鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)機構(gòu)職能涉及調(diào)整的，上述聯(lián)審小組部門由鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責相應(yīng)適時調(diào)整，確保職能順利交接過渡。
4.本辦法自2020年 11月1日起執(zhí)行，《連江縣人民政府辦公室關(guān)于貫徹落實<福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法>的通知》（連政辦〔2012〕221號）、《連江縣人民政府進一步加強農(nóng)村村民住宅審批管理的通知》（連政綜〔2014〕46號）同時廢止。
5.該辦法解釋權(quán)由縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局牽頭縣直相關(guān)部門負責解釋。
